Zasiedzenie w dobrej oraz w złej wierze. Kiedy jest możliwe?

Problematyka zasiedzenia w dobrej oraz w złej wierze uregulowana została w art. 172 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., kodeks cywilny (Dz. U. 1964, nr 16, poz. 93 z późn zm.) dalej k.c. Zasiedzenie jest instytucją, która pozwala posiadaczowi samoistnemu na nabycie w dobrej lub złej wierze prawa własności do danej nieruchomości. Do zasiedzenia koniecznym jest ziszczenie się dwóch przesłanek, mianowicie posiadanie samoistne oraz upływ terminu: 20 – lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Dobra i zła wiara nie jest zatem przesłanką zasiedzenia, a jedynie wyznacznikiem, czy w danej sytuacji dojdzie do zasiedzenia po upływie 20 – letniego, czy też 30 – letniego terminu zasiedzenia.

Problematyka posiadania samoistnego zostanie poruszona w oddzielnym artykule, z kolei niniejszy zostanie poświęcony terminowi zasiedzenia, czyli upływowi okresu jaki musi upłynąć aby doszło do zasiedzenia. Zgodnie z treścią art. 172 k.c., istnieje możliwość zasiedzenia nieruchomości w dobrej lub w złej wierze. Aby zasiedzieć nieruchomość w dobrej wierze koniecznym jest posiadanie nieruchomości, jako posiadacz samoistny, nieprzerwanie przez okres 20 lat. Z kolei zasiedzenie w złej wierze ma miejsce gdy posiadacz samoistny sprawuje nieprzerwane władztwo nad rzeczą przez okres 30 lat. Istotnym jest podkreślenie, iż władztwo to musi być samoistne, nie może przekształcić się w zależne (należy się zatem wystrzegać podpisania z właścicielem nieruchomości jakichkolwiek umów dzierżawy, najmu, użytkowania itp.). Momentem, który decyduje czy posiadacz samoistny będzie mógł zasiedzieć nieruchomość w dobrej czy też złej wierze jest chwila objęcia nieruchomości w posiadanie, co potwierdzone zostało w orzecznictwie – postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2014 r., w sprawie o sygn. akt III CSK 306/13. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na ocenę, czy dana osoba jest posiadaczem samoistnym w dobrej czy złej wierze.

Jak wynika z przepisów kodeksu cywilnego pojęcie dobrej oraz złej wiary nie zostało definiowane przez ustawodawcę. Definicja taka została jednakże wypracowana przez doktrynę. A zatem, przez pojęcie dobrej lub złej wiary należy rozumieć stan świadomości posiadacza
o określonym stanie prawnych, usprawiedliwiony albo nieusprawiedliwiony okolicznościami. Wykładni dobrej oraz złej wiary dokonał również Sąd Najwyższy  w postanowieniu z dnia 29 marca 1979 r. w sprawie o sygn. akt III CRN 59/79. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym przekonaniu, iż przysługuje mu prawo do władania nieruchomością jak właściciel, jakie faktycznie wykonuje – postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r. Prościej rzecz ujmując wskazać należy, iż dobra wiara ma miejsce w sytuacji, gdy posiadacz samoistny jest przekonany, iż przysługuje mu prawo do sprawowania władztwa nad nieruchomością na prawach właściciela. Warto w tym miejscu wskazać, iż osoba posiadająca umowę mającą na celu przeniesienie prawa własności, potwierdzającą, iż weszła ona w posiadanie danej nieruchomości nie stanowi podstawy do przyjęcia, iż taka osoba jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, o ile umowa ta została sporządzona bez zachowania formy aktu notarialnego. – uchwała Sądu Najwyższego (7) z dnia 6 grudnia 1991 r., w sprawie o sygn. akt III CZP 108/91.

O złej wierze należy natomiast mówić w sytuacji, w której posiadacz samoistny, zdając sobie sprawę, iż nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, pomimo tego sprawuje nad nią władztwo. Zła wiara jest to stan psychiczny polegający na pozytywnej wiedzy lub niedbalstwie w tym zakresie, czyli w złej wierze pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie – postanowienie Sądu Najwyższego z dnia  11 marca 2009 r., w sprawie sygn. akt I CSK 360/08.

W zakresie posiadania danej nieruchomości w dobrej wierze, należy mieć na uwadze treść art. 7 k.c., w którym uregulowane zostało domniemanie prawne istnienia dobrej wiary, które będzie miało zastosowanie przy zasiedzeniu. Dlatego też powołując się na dobrą wiarę, a co za tym nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez okres 20 lat, ciężar dowodu istnienia złej wiary przechodzi na osobę, która żąda takiego wyłączenia. Do momentu wykazania istnienia złej wiary przez stronę przeciwną, osoba wnosząca o zasiedzenie może korzystać z ww. domniemania o ile wykaże przesłanki dobrej wiary (tj. okoliczności usprawiedliwiające przekonanie, iż ma prawo władać nieruchomością, jako właściciel). Kolejnym domniemaniem, które ma zastosowanie w zakresie terminu zasiedzenia jest domniemanie ciągłości posiadania, uregulowane w art. 340 k.c. Do wykazania nieprzerwanego posiadania wystarczy wykazać fakt jego nabycia oraz fakt, że dana osoba jest nadal posiadaczem. Wskazać należy, iż nawet gdy doszło do utracenia posiadania faktycznego w danym momencie, niemniej jednak następnie zostało ono przywrócone, zgodnie z treścią art. 345 k.c. przyjmuje się, że posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane. W tym miejscu zaznaczyć należy, iż czasowe utracenie faktycznego posiadania nie jest tożsame z terminem przerwania biegu zasiedzenia, które to ma całkowicie odmienne skutki prawne aniżeli wskazane powyżej w art. 345 k.c.

Na skutek zasiedzenia posiadacz samoistny nabywa nieruchomość z mocy prawa po upływie okresu wskazanego w art. 172 § 1 i 2 k.c. W praktyce oznacza to, iż jeżeli np. nieruchomość została objęta w posiadanie w dniu 1 stycznia 1990 r., to do jej zasiedzenia w dobrej wierze dojdzie w dniu 1 stycznia 2010 r., natomiast w złej wierze w dniu 1 stycznia 2020 r. Tym samym składając wniosek o zasiedzenie należy w nim wskazać termin objęcia posiadania, jak również termin, w którym doszło do zasiedzenia, nawet jeżeli będzie to data odległa wstecz.

Podsumowując, aby doszło do zasiedzenia koniecznym jest wykazanie w trakcie postępowania sądowego, iż wnioskodawca jest posiadaczem samoistnym przez nieprzerwany okres 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Z praktyki zawodowej wskazać należy, iż co do zasady sądy polskie orzekając zasiedzenie wymagają wykazania nieprzerwanego posiadania przez okres 30 lat. Bardzo rzadko strona postępowania, wnosząca o zasiedzenie, dysponuje dokumentami i innymi dowodami pozwalającymi na orzeczenie zasiedzenia w dobrej wierze, tj. po upływie 20 lat.

⚖ Kancelaria Morawiec & Kot ⚖
📌 Biuro:
🔹 ul. Powsińska 74E/5
🔹 02-903 Warszawa
📌 Oddział:
🔹 Bukówno 74a
🔹 26-807 Radzanów
📧 kancelaria@morawiec-kot.pl
📲 22 647 04 84
📲 783 279 933
#kancelaria #morawiec #kot #prawo #kanoniczne #rozwód #kościelny #law #stwierdzenie #nieważności #małżeństwa #warszawa #radom #łódź #kraków #bydgoszcz #poznań #biurotłumaczeń #tłumaczenie #tłumaczprzysięgły #mobbing #spadek #termin #lublin #prawna #tłumacz #przysięgły #angielski