Samoistne posiadanie przy zasiedzeniu, na czym polega? Czym się charakteryzuje?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego aby móc nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia koniecznym jest kumulatywne, czyli łączne spełnienie dwóch przesłanek, tj. upływ wymaganego przez ustawodawcę terminu oraz samoistne posiadanie nieruchomości. Problematyka posiadania samoistnego uregulowana została w art. 336 Kodeksu cywilnego. Definicja posiadania nie została wskazana wprost w przepisach, wypracowana natomiast została w doktrynie, zgodnie z którą przez posiadanie należy rozumieć „stan faktyczny, w którym osoba fizyczna czy też prawna sprawuje we własnym interesie względnie trwałe, faktyczne władztwo nad rzeczą w zakresie prawa własności albo w zakresie innego prawa podmiotowego umożliwiającego sprawowanie faktycznego władztwa nad cudzą rzeczą”. – kodeks cywilny. Komentarz., red. Osajda 2021, wyd. 28/B. Lackoroński.

W ramach posiadania wyróżniamy posiadanie samoistne i posiadanie zależne. Z punktu widzenia zasiedzenia, w toku postępowania sądowego należy wykazać, iż było się posiadaczem samoistnym nieruchomości, a więc takim, który sprawował  faktyczne władztwo nad rzeczą, jak właściciel, a ponadto korzystał z rzeczy z wyłączeniem osób trzecich i niezależnie od zgody innych podmiotów, zwłaszcza właściciela. W doktrynie przyjmuje się, iż za posiadanie samoistne uznawane są przykładowo następujące czynności: dokonywanie znacznych nakładów, np. przeprowadzanie remontów, ponoszenie wydatków związanych z władztwem nad rzeczą, regulowanie podatków oraz składek za ubezpieczenie, oddawanie rzeczy osobie trzeciej do używania, zawarcie umowy najmu z podmiotem trzecim. Powyższy katalog nie stanowi pełnego wyliczenia, tym samym również inne czynności mogą przemawiać za samoistnym posiadaniem, a co za tym idzie prowadzić do zasiedzenia. Zaznaczyć należy, iż sprawowanie faktycznego samoistnego władztwa nad rzeczą może przybierać różne formy. Nieregulowanie podatku, przy spełnianiu władztwa faktycznego jak właściciel w pozostałych aspektach, nie wyłącza możliwości zasiedzenia nieruchomości.

Należy w tym miejscu wskazać, iż na posiadanie samoistne składają się dwa elementy, mianowicie władztwo faktyczne (corpus) oraz wolę posiadania (animus). Władztwo faktyczne oznacza zarządzenie daną nieruchomością, pobieranie z niej pożytków, dokonywanie czynności rozporządzających (czyli czynności zewnętrzne). Inaczej mówiąc dokonuje wszystkich czynności, uprawnień, jakie przysługują właścicielowi.

W zakresie animus mamy do czynienia ze sferą psychiczną danej osoby. Koniecznym jest aby osoba oświadczyła w toku postępowania, iż w czasie faktycznego władania nieruchomością, czyniła to jako właściciel, miała wolę posiadania nieruchomości dla siebie.  Wolę sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą powinno rekonstruować się przede wszystkim na podstawie jej zewnętrznych przejawów (post. SN z 25.3.2011 r., IV CK 1/11; post. SN z 4.12.2015 r., 
I CSK 988/14, ). Jawność posiadania ma szczególnie doniosłą rolę w przypadku posiadania samoistnego, które może prowadzić do nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie. Pełni ona funkcję ostrzegawczą dla właściciela rzeczy (por. post. SN z 9.12.2014 r., III CSK 354/13)

Jak wskazane zostało powyższej, tylko posiadanie samoistne pozwala na zasiedzenie nieruchomości, o ile zostały spełnione również inne przesłanki stawiane przez ustawodawcę (upływ terminu). Od posiadania samoistnego należy rozróżnić posiadanie zależne, które wyklucza zasiedzenie. Przez posiadanie zależne należy rozumieć taki stan faktyczny,
w którym dany podmiot zarządza nieruchomości, jako najemca czy też dzierżawca lub użytkownik, a co za tym idzie zawarta została czynność prawna z właścicielem, na podstawie której danemu podmiotowi przysługuje tylko i wyłącznie dany pakiet uprawnień. Zawarcie jakiejkolwiek z ww. umów z właścicielem wyklucza, co do zasady możliwość zasiedzenia nieruchomości.

Istotnym jest w tym miejscu podkreślenie, iż posiadanie samoistne musi istnieć przez cały okres zasiedzenia. Należy pamiętać, iż ustawodawca wprowadził do Kodeksu cywilnego domniemanie posiadania samoistnego – zob. art. 339 k.c. Zgodnie z domniemaniem zawarty w treści ww. przepisu, w przypadku sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą, domniemywa się, że jest to domniemanie samoistne, co jest znacznym uproszczeniem w zakresie wykazywania przesłanek zasiedzenia.

Podsumowując, wskazać należy iż aby doszło do zasiedzenia nieruchomości koniecznym jest spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 172 k.c., tj. upływ wymaganego okresu czasu oraz posiadanie samoistne. Przez posiadania samoistne należy z kole rozumieć faktyczne władztwo nad rzeczą, z zamiarem posiadania jej jak właściciel. W toku postępowania sądowego o zasiedzenie, podmiot wnoszący o zasiedzenie korzysta z domniemania, o którym mowa w art. 339 k.c. W przypadku wykazania w toku postępowania sądowego, iż osoba wnosząca o zasiedzenie była posiadaczem zależnym a nie samoistnym nie zostanie spełniona przesłanka z art. 172 k.c., a co za tym idzie wniosek o zasiedzenie zostanie oddalony.

W sytuacji gdy borykacie się Państwo z podjęciem decyzji w zakresie złożenia wniosku
o zasiedzenie, bądź zależy Wam na skutecznej ochronie przed zasiedzeniem zapraszamy
do kontaktu z naszą Kancelarią Morawiec Kot Warszawa Radom.

Kancelaria Morawiec & Kot

Biuro:

ul. Powsińska 74E/5

02-903 Warszawa

Oddział:

Bukówno 74a

26-807 Radzanów

kancelaria@morawiec-kot.pl

22 647 04 84

783 279 933