NABYCIE NIERUCHOMOŚCI – PODSTAWOWE POJĘCIA W TRANSAKCJI
Umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, umowa deweloperska, umowa warunkowa….
Od ilości różnych umów związanych z nabyciem nieruchomości może się nieraz zakręcić w głowie. Spróbujmy w skrócie zapoznać się z ich istotą, różnicami i celami.
Kupując mieszkanie u dewelopera, bardzo często spotykamy się z tzw. umową rezerwacyjną. Jest to prosta umowa, zgodnie z którą po prostu rezerwujemy sobie możliwość zawarcia w przyszłości kolejnej, silniejszej już umowy. Wiąże się najczęściej z jakąś zaliczką rzędu +/-5.000-20.000 PLN (nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym) i w dalszej kolejności wymagać będzie podpisania umowy deweloperskiej. Umowa ta de facto zobowiązuje dewelopera tylko do niesprzedawania wybranego przez nas mieszkania komu innemu albo do zwrotu nam pieniędzy jeżeli z jakichś przyczyn inwestycja nie dojdzie do skutku. Umowy rezerwacyjne zawierane są najczęściej na etapie, gdy brak jest nawet „ogrodzenia placu” przyszłej budowy, względnie „wykopanej dziury w ziemi” pod przyszły blok. Umowę rezerwacyjną reguluje m.in. art. 29 i n. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. Z 2021 r. poz. 1177), dalej zwanej „ustawą deweloperską”.
Umowa przedwstępna a umowa deweloperska.
Umowę przedwstępną reguluje ustawa kodeks cywilny tj. z dnia 9 czerwca 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360), w art. 389. Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego (skutek silniejszy), jak i w formie zwykłej pisemnej (skutek słabszy). W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, na określonych warunkach.
Umowę przedwstępną zawiera się wówczas, gdy nie mamy jeszcze pewności czy spełnione są warunki do zawarcia umowy przenoszącej własność (takiej ostatecznej). Będzie tak na przykład w przypadku, gdy kupujący jest cudzoziemcem i czeka na zezwolenie na nabycie nieruchomości.
Skutek silniejszy polega na tym, że jeżeli którakolwiek ze strony uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd wyda wówczas tzw. zastępcze oświadczenie woli tj. wyrok sądu zastąpi obecność uchylającej się strony przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej.
Skutek słabszy polega na tym, że strona, która nie może „doprosić się” od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej może dochodzić przed sądem naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (np. poniosła koszty związane z podróżami i obsługą prawną, a transakcja nie doszła do skutku).
O umowie deweloperskiej, w ogólnym zarysie, można powiedzieć, że jest to pewien rodzaj umowy przedwstępnej zawieranej z deweloperem, ale uregulowanej w specjalnej ustawie mającej na celu ochronę interesów osoby fizycznej nabywającej lokal. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu. Umowa przenosząca własność nie może być jeszcze zawarta, ponieważ najczęściej blok jeszcze nie został do końca wybudowany.
Umowa przedwstępna, w umowa warunkowa.
W bardzo ogólnym zarysie, umowa przedwstępna ma na celu doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa warunkowa doprowadzi do przeniesienia własności ale niejako odroczonej w czasie. Zdarzają się takie sytuacje, w których zbywca sprzedaje mieszkanie kupującemu pod jakimś warunkiem, tj. np. pod warunkiem, że jakiś podmiot trzeci nie wykona prawa pierwokupu. Warunkowa umowa sprzedaży będzie miała miejsce w sytuacji, gdy do przeniesienia własności nieruchomości wraz z podpisaniem umowy, ale dopiero w oznaczonym czasie w przyszłości na podstawie odrębnej umowy przenoszącej własność po spełnieniu określonego warunku polegającego na niewykonaniu prawa pierwokupu.
Może to obrazować następująca sytuacja: cudzoziemiec kupuje w RP nieruchomość, sprzedający chce mieć pewność co do zaistnienia transakcji, natomiast nieruchomość objęta jest tzw. pierwokupem lasów państwowych. Wówczas strony najpierw podpiszą umowę przedwstępną. Następnie gdy cudzoziemiec otrzyma zezwolenie na nabycie podpiszą umowę warunkową, która najczęściej będzie miała charakter kolejnej umowy przedwstępnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Po upływie czasu wskazanego dla lasów na wykonanie pierwokupu, strony podpiszą wreszcie umowę przenoszącą własność. Oczywiście także w przypadku umowy warunkowej, jeżeli jedna ze stron nie będzie chciała stawić się u notariusza na podpisaniu umowy przenoszącej, druga strona może wystąpić do sądu o wydanie odpowiedniego orzeczenia.
Pamiętać także należy, że podpisywaniu powyższych umów często towarzyszy zapłata zaliczki lub wręczenie zadatku. Obie te instytucje mają zgoła inne znaczenie i skutki prawne.
